Vollzug des Baugesetzbuchs (BauGB): Aufstellung des Bebauungsplans "Bachmehring-Südost"; Behandlung der Stellungnahmen nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs.1 BauGB und Auslegungsbeschluss, Verfahren nach § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB

 

Abwägungsempfehlungen zu den Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit und von Behörden sowie sonstigen Träger*innen öffentlicher Belange anlässlich der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB und der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom 21. September 2023 bis zum 23. Oktober 2023 zur Aufstellung des Bebauungsplans "Bachmehring-Südost".

 

 

 

 

1.         Amt für Ländliche Entwicklung

2.         Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Bereich Landwirtschaft

3.         Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Rosenheim

4.         Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

5.         Bayerischer Bauernverband, Rosenheim

6.         Bayernwerk AG Netzcenter, Ampfing

7.         Bund Naturschutz, Rosenheim

8.         Deutsche Telekom

9.         Regierung von Oberbayern

10.       Regionaler Planungsverband Südostoberbayern

11.       Stadt Wasserburg am Inn, Stadtwerke Wasserburg am Inn

12.       Gemeinde Amerang

13.       Gemeinde Babensham

14.       Gemeinde Griesstätt

15.       Gemeinde Schonstett

16.       Landratsamt Rosenheim, Bauleitplanung

17.       Landratsamt Rosenheim, Untere Naturschutzbehörde

18.       Landratsamt Rosenheim, Brand- und Katastrophenschutz, Kreisbrandrat           

19.       Landratsamt Rosenheim, Immissionsschutz

20.       Landratsamt Rosenheim, Gesundheitsamt        

21.       Landratsamt Rosenheim, Wasserrecht SG 34

22.       Wasserwirtschaftsamt Rosenheim

23.       Zweckverband zur Wasserversorgung der Schonstetter Gruppe

24.       Kreisheimatpflegerin

 

 

 

Amt für Ländliche Entwicklung

Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

Bund Naturschutz, Rosenheim

Stadt Wasserburg am Inn, Stadtwerke Wasserburg am Inn

Gemeinde Amerang

Gemeinde Babensham

Gemeinde Griesstätt

Gemeinde Schonstett

Landratsamt Rosenheim, Immissionsschutz

Landratsamt Rosenheim, Gesundheitsamt

Kreisheimatpflegerin

 

 

 

Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Rosenheim (keine Äußerung)

Landratsamt Rosenheim, Wasserrecht SG 34

 

 

 

 

Die Regierung von Oberbayern als höhere Landesplanungsbehörde gibt folgende Stellungnahme ab:

 

Planung: Die Gemeinde Eiselfing plant im Südosten des Ortsteils Bachmehring die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von vier Einzelhäusern und einer Hausgruppe mit jeweils einer bzw. zwei zulässigen Wohneinheiten zu schaffen. Der Planungsbereich ist laut Planungsunterlagen ca. 0,7 ha groß und im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Gemeinde als Wohnbaufläche dargestellt. Im Norden und Westen grenzt weitere Wohnbebauung an. Im Süden und Osten befinden sich landwirtschaftlich genutzte Flächen.

 

Berührte Belange: Orts- und Landschaftsbild

Gem. Art. 6 Abs. 2 Nr. 7 Bayerisches Landesplanungsgesetz (BayLplG) soll das Landschaftsbild Bayerns in seiner Vielfalt, Eigenart und Schönheit bewahrt werden. Gem. Regionalplan Südostoberbayern (RP 18) B II 3.1 Z sind Vorhaben möglichst schonend in die Landschaft einzubinden. Auf Grund der Ortsrandlage kommt der landschaftlichen Einbindung und der Baugestaltung der neuen Gebäude eine besonders hohe Bedeutung zu. Die Gebäude sind dabei landschaftsschonend und in einer umgebungsorientierten Baugestaltung zu integrieren und sollten von der Höhenentwicklung an den vorhandenen Gebäuden orientiert werden. Die Planung ist diesbezüglich mit der unteren Bauaufsichts- und unteren Naturschutzbehörde abzustimmen.

 

Erneuerbare Energien

Die Festsetzungen zur Nutzung regenerativer Energien entsprechen den Festlegungen des LEP-Ziels 6.2.1 und des Regionalplanziels (RP 18) B V 7.1, wonach erneuerbare Energien dezentral in allen Teilräumen verstärkt zu erschließen und zu nutzen sind.

 

Ergebnis

Bei Berücksichtigung des genannten Punkts steht die o.g. Bauleitplanung den Erfordernissen der Raumordnung grundsätzlich nicht entgegen.

 

 

Durch die festgesetzte Ortsrandeingrünung und Höhenentwicklung der Gebäude sowie Festsetzungen zur Gestaltung der neuen Gebäude in Bezug zu den Bestandsbauten wird der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern Rechnung getragen. Die Planung wird mit der unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt Rosenheim abgestimmt.

 

 

 

 

Die Belange der Regionalplanung sind in der Stellungnahme der höheren Landesplanungsbehörde (Regierung von Oberbayern, Sachgebiet 24.1) berücksichtigt. Weitere wesentliche Erkenntnisse zur o.g. Planung liegen nicht vor. Deshalb ist eine zusätzliche Stellungnahme aus Sicht des Regionalen Planungsverbandes nicht erforderlich.

 

 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

 

 

 

 

Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden. In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.

 

Kabel: Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse. Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung frei-zuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.

 

Hinsichtlich der in den angegebenen Schutzzonenbereichen bzw. Schutzstreifen bestehenden Bau- und Bepflanzungsbeschränkung machen wir darauf aufmerksam, dass Pläne für Bau- und Bepflanzungsvorhaben jeder Art uns rechtzeitig zur Stellungnahme vorzulegen sind. Dies gilt insbesondere für Straßen- und Wegebaumaßnahmen, Ver- und Entsorgungsleitungen, Kiesabbau, Aufschüttungen, Freizeit- und Sportanlagen, Bade- und Fischgewässer und Aufforstungen.

 

Kabelplanung(en): Zur elektrischen Versorgung des geplanten Gebietes sind Niederspannungskabel erforderlich. Eine Kabelverlegung ist in der Regel nur in Gehwegen, Versorgungsstreifen, Begleitstreifen oder Grünstreifen ohne Baumbestand möglich.

 

Im überplanten Bereich befinden sich Anlagenteile der Bayernwerk Netz GmbH oder es sollen neue erstellt werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Versorgungsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbauträger und anderer Versorgungsträger ist es notwendig, dass der Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Planbereich frühzeitig (mindestens 3 Monate) vor Baubeginn der Bayernwerk Netz GmbH schriftlich mitgeteilt wird. Nach § 123 BauGB sind die Gehwege und Erschließungsstraßen soweit herzustellen, dass Erdkabel in der endgültigen Trasse verlegt werden können.

 

Ausführung von Leitungsbauarbeiten sowie Ausstecken von Grenzen und Höhen:

           Vor Beginn der Verlegung von Versorgungsleitungen sind die Verlegezonen mit endgültigen Höhenangaben der Erschließungsstraßen bzw. Gehwegen und den erforderlichen Grundstücksgrenzen vor Ort bei Bedarf durch den Erschließungsträger (Gemeinde) abzustecken.

           Für die Ausführung der Leitungsbauarbeiten ist uns ein angemessenes Zeitfenster zur Verfügung zu stellen, in dem die Arbeiten ohne Behinderungen und Beeinträchtigungen durchgeführt wer-den können.

 

Für Kabelhausanschlüsse dürfen nur marktübliche und zugelassene Einführungssysteme, welche bis mind. 1 bar gas- und wasserdicht sind, verwendet werden. Ein Prüfungsnachweis der Einführung ist nach Aufforderung vorzulegen. Wir bitten Sie, den Hinweis an die Bauherren in der Begründung auf-zunehmen.

 

Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter:

https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftsportal.html

 

 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Hinweise an die Bauherr*innen weitergegeben.

 

 

 

 

. zum einen ist zum derzeitigen Planungsstand noch keine Stellungnahme der Brandschutzdienststelle notwendig und zum anderen wird auch schon in der Begründung zum Bebauungsplan deutlich, dass man den Themenbereich Löschwasser, Brandschutz und Feuerwehr im Auge hat.

 

 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

 

 

 

 

Starkniederschläge

Starkniederschläge und damit verbundene Sturzfluten sind sehr seltene und kaum vorhersehbare Ereignisse, die aber bei realem Auftreten sehr große Schäden hervorrufen können. Starkregenereignisse können flächendeckend überall auftreten und werden voraussichtlich durch die Klimaänderung an Häufigkeit und Intensität weiter zunehmen. Vor diesem Hintergrund ist es aus unserer Sicht unabdingbar, alle Möglichkeiten zur Minimierung der potenziellen Schäden ins Auge zu fassen. Ziel muss es dabei sein, alle möglichen Wassereindringwege in geplante Gebäude bis zu den relevanten Höhen zu verschließen. Außerdem muss durch entsprechend angepasste Nutzung der tieferliegenden Räume sichergestellt werden, dass empfindliches oder besonders wertvolles Inventar nicht durch Wassergefahren geschädigt werden kann. Auch bei Bauvorhaben, bei denen die Barrierefreiheit zu fordern ist, muss der Schutz vor eindringendem Wasser ausreichend berücksichtigt werden.

 

Gemäß §55 Abs. 2 WHG soll Niederschlagswasser ortsnah versickert werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen. Die Aufnahmefähigkeit des Untergrundes ist mittels Sickertest nach Arbeitsblatt DWA-A 138, Anhang B, exemplarisch an repräsentativen Stellen im Geltungsbereich nachzuweisen.

 

Sollten die Untergrundverhältnisse eine oberflächennahe Versickerung nicht oder nicht flächendeckend zulassen, ist von der Gemeinde ein Konzept zur schadlosen Niederschlagswasserbeseitigung der öffentlichen und privaten Flächen aufzustellen. Es reicht nicht aus, die Grundstückseigentümer zur dezentralen Regenwasserversickerung zu verpflichten.

 

Schützende Deckschichten dürfen nicht durchstoßen werden. Bei schwierigen hydrologischen Verhältnissen sollten alle Möglichkeiten zur Reduzierung und Rückhaltung des Regenwasseranfalles (z.B. durch Gründächer) genutzt werden.

 

Es ist für das Baugebiet eine ausgeglichene Wasserbilanz anzustreben, d.h. die Wasserbilanzgrößen Direktabfluss, Grundwasserneubildung und Versickerung sowie Verdunstung im Baugebiet sind dem unbebauten Referenzzustand anzugleichen.

 

Oberflächengewässer

An der östlichen Grenze des Plangebietes verläuft der Weihergraben, der an der südlichen Grenze des Bebauungsplans einen Zulauf mit rund 50 m Länge aufweist. Aufgrund der nur geringen Fließlänge der beiden Gewässer verbunden mit einem vernachlässigbaren Einzugsgebiet dürfte selbst bei größeren Niederschlagsereignissen dessen Einfluss auf die geplanten Wohngebäude von untergeordneter Bedeutung sein.

 

Hanglage des Plangebietes

Das Plangebiet liegt an einem nach Osten exponierten Hang mit einer Neigung bis zu 7 %. Bei Starkniederschlägen ist das Auftreten von wild abfließendem Wasser nicht auszuschließen.

 

Folgerungen für die Bauleitplanung

Im Sinne einer umfassenden, nachhaltigen Vorsorge gegen Hochwassergefahren, kann die Gemein-de Eiselfing im Rahmen der Bauleitplanung durch Festsetzungen und Hinweise einen wesentlichen Beitrag zur Sicherheit der Bürger leisten. Hinsichtlich der genannten Gefährdung halten wir folgende Festsetzungen für notwendig:

 

5.1 Starkniederschläge

Die Ausführungen zu den Starkniederschlägen in den Hinweisen des o.g. Bebauungsplanes begrüßen wir sehr. Wir bitten jedoch den dritten und vierten Absatz dieses Punktes in die Festsetzungen zu übertragen.

Darüber hinaus empfehlen wir im Sinne einer wassersensiblen Bauleitplanung (s.u.) auch die Begrünung von Flachdächern für die Parzelle 1 - 3 festzusetzen. Die Gemeinde kann eben- so freizuhaltende Flächen für die Wasserwirtschaft zur Verdunstung, Rückhalt und Versickerung von Niederschlagswasser auf den jeweiligen Parzellen festsetzen. Wir raten der Gemeinde hiervon Gebrauch zu machen (vgl. §9 Abs. 1 Nr. 16 d) BauGB).

 

Auch für die künftige Siedlungsentwicklung sollte bereits jetzt schon die Starkregenthematik angemessen berücksichtigt werden. Wir möchten daran erinnern, dass die Kanalisation bei einem Starkregenereignis in der Regel bereits nach kurzer Zeit überlastet ist. Dies kann zum Beispiel über freizuhaltende Notwasserwege in Form einer Mulde geschehen.

 

5.2 Hanglage des Plangebietes

Aufgrund der Hanglage des Plangebietes ist bei Starkregen mit wild abfließendem Wasser zu rechnen, das auch in Gebäude eintreten kann. Dadurch bedingt kann es zu flächiger Überflutung von Straßen und Privatgrundstücken kommen, ggf. auch mit Erosionserscheinungen. Wir empfehlen eine wassersensible Bauleit- und Gebäudeplanung.

Je nach Größe und Lage der neuen Baukörper bzw. Baumaßnahmen kann der Abfluss des flächen-haft abfließenden Oberflächenwassers und Schlamms gegebenenfalls so verändert werden, dass dies zu nachteiligen Auswirkungen für Ober- bzw. Unterlieger führt.

 

5.3 Niederschlagswasser

Wir bitten die Sickerschächte zu streichen. Sickerschächte sind nicht zulässig. Weiterhin empfehlen wir die Festsetzung von Rigolen je Grundstück, so kann dieses einerseits in niederschlagsfreien Zeiten zur Bewässerung verwendet werden und andererseits kann der Abfluss bei Starkregen gepuffert und so die Hochwassergefahr minimiert werden.

 

Hinweise

5.4 Informationen zu Hochwasser

Wir raten dringend zu einer wassersensiblen Bauleit- und Gebäudeplanung.

Zur Verbesserung des lokalen Mikroklimas sowie um einen Beitrag zur Vorsorge vor Klimaänderungen zu leisten, sollten alle Flachdächer und Garagen zu begrünt werden. Auf ausreichende breitflächige Verdunstungs- und Versickerungsanlagen ist im Sinne des Arbeitsblattes DWA-A102 zu achten.

 

5.5 Vorsorgender Bodenschutz

Zum Schutz des Bodens vor physikalischen und stofflichen Beeinträchtigungen (insbesondere des Mutterbodens nach § 202 BauGB), ist der belebte Oberboden und ggf. kulturfähige Unterboden getrennt abzutragen, fachgerecht zwischenzulagern, vor Verdichtung zu schützen und einer möglichst hochwertigen Nutzung zuzuführen. Zu berücksichtigen sind hierbei die DIN 18915 und die DIN 19731. Wir bitten weiterhin das Merkblatt "Bodenkundliche Baubegleitung - Leitfaden für die Praxis" des Bundesverbandes Boden e.V., sowie die Hinweise in der DIN 19639 zu beachten.

 

 

zu 5.1 Starkniederschläge:

Die Sickerschächte werden gemäß Empfehlung gestrichen. Dafür wird die Eingrünung, die an

die Bebauung im Osten angrenzt, zugleich als Fläche für Wasserrückhalt, Versickerung und

Verdunstung für alle versiegelten Flächen festgesetzt.

 

Separate Notwasserwege sind nicht erforderlich, der Weihergraben übernimmt diese Funktion

bereits jetzt.

 

zu 5.2 Hanglage des Plangebiets:

Auf eine wassersensible Gebäudeplanung wird bereits hingewiesen.

 

zu 5.3 Niederschlagswasser:

Die Sickerschächte werden gemäß Empfehlung gestrichen. Alles Niederschlagswasser ist über

die Verdunstungs- und Versickerungsanlage im Osten der Bebauung zu entwässern.

 

zu 5.4 Hochwasser: 

Alle Flachdächer sind bereits als zu Begrünen festgesetzt. Garagen werden aus

architektonischen Gründen nicht begrünt. Im Osten der Bebauung wird eine großflächige

Verdunstungs- und Versickerungsanlage erstellt.

 

zu 5.5 Vorbeugender Bodenschutz:

Der Hinweis ist im Bebauungsplan bereits enthalten. Dieser wird um "DIN 18915" ergänzt.

 

Alle weiteren Empfehlungen werden zur Kenntnis genommen.

 

 

 

 

Im Rahmen dieser Stellungnahme verweise ich auf das beiliegende Schreiben von Hr. Hrdina zum Vorentwurf des Beb.Plan "Bachmehring Süd" vom 14. Mai 2019.

Im Besonderen weise ich nochmal darauf hin, dass in einem Abstand von ca. 3 m zur westlichen Grundstücksgrenze die Hauptwasserleitung zur Versorgung des Ortsteils Bachmehring verläuft.

Diese Leitung muss frei zugänglich bleiben und darf nicht überbaut werden. Sie sollte daher mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Zweckverbandes gesichert werden.

Die Bebauung im Baufenster eins kann deshalb nicht so umgesetzt werden, wie aktuell geplant. Gerne zeigen wir den Verlauf der Leitung vor Ort auf und stehen für Gespräche zur Verfügung um die Bauleitinteressen mit unseren Interessen in Einklang zu bringen

 

Schreiben von Hr. Hrdina:         ..zu dem letztens überreichten Vorentwurf des Bebauungsplanes "Bachmehring Süd" nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Im westlichen Bereich des Bebauungsplanes verläuft im Abstand von ca. 3 m von der westlichen Grundstücksgrenze eine wichtige Hauptwasserleitung des Zweckverbandes.

Diese Hauptwasserleitung muss zwingend erhalten werden, da sie zur Hauptversorgung des Gemeindeteils Bachmehring dient. Sie sollte daher im Bebauungsplan entsprechend § 9 BauGB festgesetzt werden oder mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Zweckverbandes gesichert werden.

Wir bitten dies daher bei den weiteren Planungen zu Berücksichtigen. Ferner bitten wir den Zweckverband als Wasserversorger der Gemeinde Eiselfing bei den weiteren Gesprächen zwingend zu beteiligen. Bei Bedarf wird die Leitung vor Ort aufgezeigt.

 

 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Die Hauptwasserleitung wird verlegt (parallel zum Kanal).

 

 

 

 

Die Telekom Deutschland GmbH (nachfolgend Telekom genannt) - als Netzeigentümerin und Nutzungsberechtigte i. S. v. § 68 Abs. 1 TKG - hat die Deutsche Telekom Technik GmbH beauftragt und bevollmächtigt, alle Rechte und Pflichten der Wegesicherung wahrzunehmen sowie alle Planverfahren Dritter entgegenzunehmen und dementsprechend die erforderlichen Stellungnahmen abzugeben. Zu der o. g. Planung nehmen wir wie folgt Stellung:

 

Die Telekom prüft derzeit die Voraussetzungen zur Errichtung eigener TK-Linien im Baugebiet. Je nach Ausgang dieser Prüfung wird die Telekom eine Ausbauentscheidung treffen. Vor diesem Hintergrund behält sich die Telekom vor, bei Unwirtschaftlichkeit oder einem bereits bestehenden oder geplanten Ausbau einer TK-Infrastruktur durch einen anderen Anbieter auf die Errichtung eines eigenen Netzes zu verzichten.

 

Am Rande des Geltungsbereiches befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom, die durch die geplanten Baumaßnahmen möglicherweise berührt werden (siehe Bestandsplan in der Anlage - dieser dient nur der Information und verliert nach 14 Tagen seine Gültigkeit). Wir bitten Sie, bei der Planung und Bauausführung darauf zu achten, dass diese Telekommunikationslinien nicht verändert werden müssen bzw. beschädigt werden.

 

Wir machen darauf aufmerksam, dass aus wirtschaftlichen Gründen eine unterirdische Versorgung des Neubaugebietes durch die Telekom nur bei Ausnutzung aller Vorteile einer koordinierten Erschließung möglich ist. Wir beantragen daher Folgendes sicherzustellen:

 

           dass für den Ausbau des Telekommunikationsliniennetzes im Erschließungsgebiet eine ungehinderte, unentgeltliche und kostenfreie Nutzung der künftigen Straßen und Wege möglich ist,

           dass eine rechtzeitige und einvernehmliche Abstimmung der Lage und der Dimensionierung der Leitungszonen vorgenommen wird und eine Koordinierung der Tiefbaumaßnahmen für Straßenbau und Leitungsbau durch den Erschließungsträger erfolgt.

           Wir bitten dem Vorhabenträger aufzuerlegen, dass dieser für das Vorhaben einen Bauablaufzeiten-plan aufstellt und mit uns unter Berücksichtigung der Belange der Telekom abzustimmen hat, damit Bauvorbereitung, Kabelbestellung, Kabelverlegung, Ausschreibung von Tiefbauleistungen usw. rechtzeitig eingeleitet werden können. Für unsere Baumaßnahme wird eine Vorlaufzeit von 6 Monaten benötigt.

           In allen Straßen bzw. Gehwegen sind geeignete und ausreichende Trassen mit einer Leitungszone für die Unterbringung der Telekommunikationslinien vorzusehen.

 

Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das "Merkblatt Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle" der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 2013 - siehe hier u. a. Abschnitt 6 - zu beachten. Wir bitten sicherzustellen, dass durch die Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und Er-weiterung der Telekommunikationslinien nicht behindert werden.

 

 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und die Information an die Bauherr*innen weitergegeben.

 

 

 

 

.der Anschluss an den bestehenden Bebauungsplan bzw. dessen teilweise Überplanung wird mit dem Plan nicht berücksichtigt und erläutert.

 

Dazu folgende Feststellungen unsererseits: Ins GIS wurde ein nicht ausgefertigter und nicht mit Verfahrensvermerken versehener Lageplan ohne Hinweis auf dessen Rechtsgültigkeit eingestellt (5. Änd.). Eine uns vorliegende Ausfertigung der 5. Änderung lässt einen offensichtlichen Ausfertigungsmangel erkennen (Unterschrift des Bürgermeisters auf dem Plan erst nach der Schlussbekanntmachung). Damit ist diese Änderung unwirksam.

 

Die weitere Durchsicht ergab, dass auch die im Januar 1994 beschlossene große Änderung einen entsprechenden Ausfertigungsmangel (Ewigkeitsfehler) hat und damit unwirksam ist. So bleibt der Bebauungsplan in seiner Urfassung aus dem Jahr 1962 bis auf weiteres gültiges Planungsrecht. Er hat jedenfalls keinen offensichtlichen Ausfertigungsmangel.

 

Für das Aufstellungsverfahren des selbstständigen neuen BPL Bachmehring Südost besteht danach zunächst nur die Anforderung, die evtl. teilweise Überplanung des Urbebauungsplanes aufzugreifen und einen "passenden" Anschluss zu planen.

 

Im Übrigen ist die Gemeinde gehalten, die unwirksamen, aber noch rechtsgültigen BPL Änderungen in dem dafür vorgesehenen förmlichen Verfahren (§ 1 Abs. 8 BauGB, ggfs. § 13a Abs. 4 BauGB) aufzuheben und den 60 Jahre alten Plan zu aktualisieren oder zu ersetzen.

 

Offensichtlich an Ausfertigungsmängeln leidende BPLe sollten nicht im GIS als wirksame Bebauungspläne abgebildet sein. Bis zu ihrer Aufhebung oder Überplanung sollte jedenfalls ein klarer Hinweis auf die fehlende Wirksamkeit vermerkt werden. Ebenso sind Pläne ohne Verfahrensvermerke im GIS für eine zuverlässige und rechtmäßige Anwendung im Baugenehmigungsverfahren ungeeignet.

 

 

Die unwirksamen Bebauungspläne werden im förmlichen Verfahren aufgehoben.

 

 

 

Bauplanungsrechtliche Anmerkungen zum Entwurf:

 

a)         A 4.3 Die Festsetzung g geschlossene Bauweise ist unrichtig, da die vorgesehene Reihenhausbebauung ein zulässiger Gebäudetyp bei offener Bauweise ist. Wie sollte eine geschlossene, d.h. zwingend beidseitig grenzständige Bebauung erfolgen? Die Begründung geht darauf nicht ein.

 

b)         A 6.6 Die Festsetzung von Hausgärten oder Teilen davon als private Grünflächen ist nur bei städtebaulich relevanter Zweckbestimmung zulässig (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB). Nur dann würde eine derartige Fläche bei der Grundflächenermittlung unbeachtlich bleiben (C 1.3). Eine derartige Nutzungswidmung ist hier nicht erkennbar. Es handelt sich allenfalls um Flächen mit Pflanzgeboten gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB.

 

c)         A 7.1 und A 7.2 Die Rechtfertigung der unterschiedlich aber zwingend festgesetzten Garagendachgestaltung als für das Ortsbild positiv (Begründung 7.9) dürfte rechtlich kaum ausreichen, um derart restriktiv das Eigentumsrecht zu gestalten. Hier sollten die Ungleichbehandlungsaspekte bzw. die ganz gezielten ortsgestalterischen Anforderungen auf den einzelnen Grundstücken nachvollziehbar dargelegt und abgewogen werden.

 

d)         Eine Abstandsflächenregelung sollte festgelegt werden. Z.B. entweder die Abstandsflächen in der Fassung vom 01.06.2021 starr festlegen oder in der Fassung der Bekanntmachung der BayBO vom 14.08.2007, zuletzt geändert durch Gesetz vom.. sind einzuhalten. Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO findet keine Anwendung. Damit wäre das jeweils aktuell gültige Abstandsflächenrecht im Bauvollzug zu beachten.

 

e)         Das in der Begründung unter 7.8 genannte Verbot von Nebenanlagen i.S. des § 14 BauNVO ist im Plan nicht festgesetzt.

 

f)          Wo sollen Fahrräder und Gartengeräte untergebracht werden? Ein "Missbrauch" der Garagen führt zu zugeparkten Straßen. Eine klimabewusste Planung sollte die Nutzung und Unterbringung von Fahrrädern berücksichtigen.

 

g)         Der Dateiname der Begründung trägt die Bezeichnung "Iffeldorf Westlich Faltergatter" !!??

 

a) Festsetzung A 4.3 entfällt (alles offene Bauweise), die Nummerierung wird angepasst.

 

b) Festsetzung A 6.6 -> 6 Die Festsetzung von Hausgärten oder Teilen davon als private Grünflächen wird entfernt.

 

c) Festsetzung A 7.1 und 7.2: Für die Garagen der Parzellen 1 bis 3 werden Satteldächer festgesetzt. Diese sind am Wendehammer situiert und schützen so durch die größere Höhe die Umgebung vor Lärmemissionen. Zudem sind diese am Ortsrand typisch für die Bebauung vor Ort. Für die Garagen an der nördlichen Grenze (Parzellen 4 bis 7) werden Flachdächer festgesetzt, um eine Riegelwirkung durch die Gebäude auszuschließen und "Durchblicke" für die nördlich anschließende Bebauung aufrecht zu erhalten. Die Begründung wird diesbezüglich ergänzt.

 

d) Punkt C 1.6 wird ergänzt: Für die Bemessung der Abstandsfläche gilt Art. 6 der Bayerischen Bauordnung (BayBO).

 

e) Die Festsetzungen werden ergänzt: Pro Parzelle wird jeweils ein Nebengebäude mit max. 30 m³ Brutto-Rauminhalt auch außerhalb der Baugrenzen zugelassen (außer in den Flächen nach Planzeichen östlich vom Kanal). Die Begründung wird diesbezüglich geändert.

 

f) Der Dateiname wird korrigiert.

 

 

 

 

.nach Rücksprache mit dem zuständigen Ortsobmann bestehen gegen o.g. Aufstellung des Bebauungsplanes unsererseits grundsätzlich keine Bedenken.

 

Da jedoch das geplante Baugebiet von landwirtschaftlichen Grundstücken umgeben ist, sollte im Beschrieb auf mögliche Emissionen und Immissionen (Lärm und Geruch) aus der angrenzenden Landwirtschaft hingewiesen werden.

 

 

Unter Hinweise Ziffer 8 wird darauf bereits hingewiesen.

 

 

 

 

§ 18 BNatSchG sieht für die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) und für Verfahren zu Innenbereichssatzungen nach § 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB die Anwendung der Vorschriften des BauGB vor, wenn aufgrund dieser Verfahren Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. Nach § 1 a Abs. 3 Satz 1 BauGB ist die Eingriffsregelung mit ihren Elementen Vermeidung und Ausgleich im Bauleitplanverfahren in der Abwägung nach § 1 Abs.7 BauGB zu berücksichtigen. Siehe Beiblatt.

 

Rechtsgrundlage: § 18 BNatSchG i. V. m. § 1 a Abs. 3 BauGB und §§ 44 ff BNatSchG und § 30 BNatSchG.

 

Der Ausgleich hat durch geeignete Darstellungen und Festsetzungen zu erfolgen. Um die Rechtsgültigkeit der Satzung nicht zu gefährden, wird die Gemeinde daher gebeten, ihre Planung entsprechend zu überarbeiten bzw. zu ergänzen.

 

Es wird keine Ökokontofläche geplant, daher redaktionell aus der Einleitung zum Umweltbericht streichen.

 

Lage des Einzelparkplatzes und der 4,5 m breite Wirtschaftsweg sind zu überdenken. Ein Fußweg würde hier ausreichen und wildes Parken würde unterbunden.

 

zu 2.4 Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit Ermittlung Eingriffs-Ausgleichsberechnung

 

Die Berechnungen sind zu korrigieren, wobei folgende Punkte besonders zu beachten sind: Der Planungsfaktor, Beeinträchtigungsfaktor und die Berechnung des Ausgleichsbedarfs in Tab. 2 müssen überarbeitet werden.

(Keine Anrechnung beim Planungsfaktor (vgl. Leitfaden Eingriffsregelung in der Bauleitplanung, An-lage 2) für schichtgerechte Lagerung von Böden, Erhalt des Weihergrabens, Ausgleich im Geltungs-bereich, Verbot tiergruppenschädlicher Anlagen, Erhalt schutzwürdiger Gehölze, Vermeidung der Einleitung belastetes Wasser)

 

Standort der Ausgleichsfläche

Wie bereits im Vorfeld besprochen, ist die Ausgleichsfläche an dieser Stelle ungeeignet. Durch die Lage direkt am Fußweg, dem Wirtschaftsweg, Parkplatz und öffentlichen Grünflächen sowie zusätzlich am Gemeinschaftsgarten muss auf jeden Fall mit Beeinträchtigungen gerechnet werden.

Die Ausgleichsfläche kann hier nur mit einer eindeutigen Abgrenzung und Abschottung durch beispielsweise Holzzaun und/oder Pflanzung einer dornigen Hecke (Beschilderung) vor Betreten geschützt werden. Dies ist in der Planung zu ergänzen und darzustellen.

 

Eingrünung

Ist die Lücke in der südlichen Eingrünung wegen des Kanals eingezeichnet worden? Um eine Lücke in der Ortsrandeingrünung zu verhindern, sind passende Gehölze auszuwählen, z.B. können an dieser Stelle flach wurzelnde Gehölze gepflanzt werden (z.B. Liguster, Schneeball, Heckenkirsche, roter/schwarzer Holunder). Alternativ ist ein hochwachsender Staudensaum im Bereich des Kanals zu pflanzen. Der Weihergraben liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Die vorhandene Ufervegetation am Weihergraben muss in der Planung dargestellt und als zu erhaltend festgesetzt werden. Im Umweltbericht wird der Weihergraben nicht genauer beschrieben, es ist grundsätzlich von einer naturschutzfachlichen hochwertigen Fläche auszugehen; möglicherweise bereits Biotopschutz nach §30 BNatschG. Eine Kartierung oder Untersuchung wird nicht gefordert.

Pflegehinweise sind zu ergänzen und auf die Pflege der Ausgleichsfläche abzustimmen.

 

Artenschutz

Die Themen Beleuchtung und Vogelschlag sind noch zu konkretisieren (s.u.).

Das Risiko einer signifikanten Erhöhung von Vogelschlag an Glasbauteilen ist gemäß § 44 BNatSchG auszuschließen. Bezüglich Insektenfreundlicher Lichtkonzepte fehlen aus naturschutzfachlicher Sicht noch ausführliche Hinweise und Festsetzungen gem. Art 11a BayNatSchG zum Thema Himmelstrahler und Beleuchtungen. Eine ausführliche Hilfestellung, Tipps und Anregungen finden Sie unter https://www.anl.bayern.de/publikationen/anliegen/doc/ an41122voith_et_al_2019_lichtverschmutzung.pdf, hier kurz zusammengefasst:

 

Formulierungsvorschlag Vogelschutz

Große Glasflächen und Über-Eck-Verglasungen möglichst zu vermeiden.

Einsatz von Glas mit einem möglichst geringen Außenreflexionsgrad (max. 15%, in vogelreichen Gebieten 12 %). Sichtbarmachung von Glas mittels hoch wirksamer Markierungen oder feste vorgelagerte Konstruktionen wie z. B. Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (feststehender Sonnenschutz). Verwendung alternativer, lichtdurchlässiger, nicht transparenter Materialien (z. B. Glasbausteine, halb-transparente, mattierte, eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige Folien) Abstände, Deckungsgrad, Kontrast und Reflexionsgrad sind dem Merk-blatt "Vogelkollisionen an Glas vermeiden" der Schweizer Vogelschutzwarte Sempach, BirdLife Schweiz bzw. dem derzeit als Stand der Technik geltenden Leitfaden Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht (Schmid, H., W. Doppler, D. Heynen & M. Rössler, 2012) bzw. seinen jeweiligen Aktualisierungen zu entnehmen. UV-Methoden und Greifvogelsilhouetten gelten als nicht ausreichend wirksam.

 

Formulierungsvorschlag - Beleuchtung:

 

Leuchten:

Abgeschirmter Leuchtentyp, Full-Cut-Off-Leuchte Reduzierung der Lichtpunkthöhe

Gezielte Lichtlenkung durch geeignete Installation und Reflektoren Geschlossenes Gehäuse und geringe Oberflächentemperatur. Verzicht auf Bodeneinbaustrahler und Skybeamer, insbesondere für letztere ist eine gesetzliche Regelung zu empfehlen. Reinweißes Licht mit Wellenlängen unter 540 nm und > 2.700 K vermeiden Reduktion des kurzwelligen Anteils (UV und Blau). Dauerhafte Beleuchtungen nur auf die Arbeitszeiten beschränkt zulässig sein, außerhalb der üblichen Arbeitszeiten mit Bewegungsmelder. Zudem: full-cut-off-Leuchten mit einem Abstrahlwinkel <70° verwenden, Blaulichtfilter; entsprechende Festsetzungen sind noch zu treffen.

 

Betriebsweise:

Halbnachtschaltung oder Reduzierschaltung.

Beleuchtungsdauer begrenzen: zeitweise abschalten (auch bei Straßenbeleuchtung), Bewegungsmelder nutzen.

Historische Gebäude nur im Winterhalbjahr (November bis März) beleuchten, wenn Beleuchtung erforderlich ist, dann sollte die Lichtintensität halbiert werden (Leuchtdichte 0,2 cd/m2).

Streulicht bei der Beleuchtung von Fassaden verringern, Abstrahlung in den Himmel vermeiden

Übergänge zur freien Landschaft sowie Parks und Grünanlagen sollten - soweit es Sicherheitsaspekte erlauben - geringer ausgeleuchtet werden.

Gehölze nutzen, um die Abstrahlung von beleuchteten Straßen und Plätzen in der Nähe von Fledermausquartieren zu reduzieren.

 

 

In der Planzeichnung wird die in der alten Version mit T-Linie markierte Fläche zur Verdeutlichung aufgeteilt: Ein Bereich wird als Ausgleichsfläche dargestellt und beschriftet, der Bereich Ökokontofläche entfällt.

 

[zu Absatz 2.4 Einwendungen.]:

Der Planungsfaktor und die Berechnungen werden angepasst.

 

[zu Absatz Standort der Ausgleichsfläche]:       

Die Ausgleichsfläche wird mit einer Abschottung, Abgrenzung oder Einfriedung gesichert. Die Festsetzungen werden entsprechend angepasst.

 

[zu Absatz Eingrünung]:

Die Lücke in der südlichen Eingrünung ist durch Anlegen eines Hochstaudenflurs zu schließen.

Die Ufervegetation des Weihergrabens wird mittels Planzeichen als zu erhalten festgesetzt.

Die Pflege und der Erhalt der Ufervegetation des Weihergrabens werden festgesetzt. Die Planungszeichnung wird entsprechend angepasst. 

 

[zu den Absätzen Artenschutz und Vogelschutz]:

Die Themen Vermeidung von Vogelschlag bei Glasbauteilen und insektenfreundliche, lichtsmogreduzierende, energieeffiziente Beleuchtung werden gemäß Vorschlag im Plan und im Umweltbericht konkretisiert.

 

Die Wegbreite und der einzelne Parkplatz bleiben wie geplant, damit die östlichen Flächen gut erreicht werden können (Pflege, etc.), ohne dass es zu wildem Parken kommt. 

 

 

 

 

Es bestehen aus landwirtschaftlicher Sicht keine Einwendungen mit rechtlicher Verbindlichkeit gegen die Planung. Bitte beachten Sie den landwirtschaftlichen Hinweis unter 2.5!

 

Sonstige fachliche Informationen (Hinweis):

Laut §1a Absatz 2 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. Das Planungsgebiet umfasst Flächen von ca. 0,7 ha, die bisher landwirtschaftlich genutzt wurde.

 

Es wird darum gebeten die Grenzabstände zur Bepflanzung mit Bäumen in ausreichendem Maße zu berücksichtigen. Gegenüber einem landwirtschaftlich genutzten Grundstück ist mit Bäumen von mehr als 2 m Höhe ein Abstand von 4 m einzuhalten. (Art. 48 Abs. 1 AGBGB).

 

 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen und berücksichtigt.

 

 

 

 

Sehr geehrter Herr Bürgermeister Reinthaler, sehr geehrte Damen und Herren Gemeinderätinnen und Gemeinderäte,

der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 05.09.2023 den Entwurf des Bebauungsplans für die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gebilligt. Dieser Entwurf weicht nur geringfügig von demjenigen Entwurf ab, der im März 2023 für die Aufstellung des Bebauungsplans herangezogen wurde. Im Hinblick auf mein an die Nordseite des Planungsbereichs angrenzendes Grundstück ( Fl.Nr. 198/7) wurde lediglich der Abstand des Dreispänners zur Grundstücksgrenze geringfügig erhöht und im kleineren Umfang eine sogenannte "Abtreppung" des Baukörpers vorgenommen.

Diese Planung widerspricht jedoch der gesetzlichen Regelung und auch meinen Interessen als Nachbarin. Daher erhebe ich hiermit förmlich Einwendungen gegen die vorgesehene Planung.

Mit meinem Schreiben vom 27.03.2023 habe ich die wesentlichen Argumente bereits vorgetragen, weshalb die vorgesehene Planung nicht mit der gesetzlichen Regelung und meinen Interessen in Einklang zu bringen ist. In der Folgezeit hat mein Bruder in meinem Namen noch verschiedene Vorschläge für eine angemessene Änderung der Planung unterbreitet. Die Vorschläge wurden jedoch nicht bzw. nicht im erforderlichen Umfange im beschlossenen Entwurf umgesetzt.

Der wesentliche Grund für die unzulässige Planung liegt in der Nichteinhaltung des § 8 Abs. 2 BBauG. Hierin wird zwingend vorgegeben, dass Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln sind. In der Begründung zur 7. Änderung des gemeinsamen Flächennutzungsplans für den Raum Wasserburg vom 27.11.2015 ist unter Ziff. 3.2.2 als Grund für die Planung vorgegeben, dass ein großer Bedarf an Einfamilienhaus-Grundstücken besteht und deswegen eine entsprechende Ausweisung der Teilfläche aus der Flurnummer 193 erfolgt. In Ziff. 4.2.2 wird sodann nochmals betont: "Aus städtebaulicher Sicht ist eine Ausweisung als WA vertretbar, weil die geplante Bebauung mit Einfamilienhäusern den südlichen Abschluss der vorhandenen Siedlung bildet."

Auch im Vorentwurf der Begründung zum Bebauungsplan "Bachmehring Südost" vom 05.09.2023 wird auf Seite 6 darauf hingewiesen, dass nach den Vorgaben der gesetzlichen Regelung der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln ist. In der Begründung wird dann allerdings nicht auf den Widerspruch zu den Vorgaben im Flächennutzungsplan, also die Errichtung eines Dreispänners statt der vorgegebenen Einfamilienhäuser, eingegangen. Eine rechtfertigende Begründung für diese Abweichung vom Flächennutzungsplan ist nicht gegeben. Die folgenden Ausführungen der Begründung enthalten gleichfalls diesen nicht aufgelösten Widerspruch. So findet sich etwa auf Seite 8 im Hinblick auf das Einfügen in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild niedergelegt, der Planungsbereich führe die westliche und östliche Bebauung weiter. Das ist jedoch nicht richtig, da die vorhandene westliche und östliche Bebauung keinen Dreispänner enthält. Der Widerspruch setzt sich auf Seite 9 der Begründung im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung fort, wo ausgeführt wird, dass im Entwurf vorgesehene Maß orientiere sich an der vorhandenen Bebauung. Auch hier stimmt das nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten überein, die an den Planbereich angrenzende Bebauung wird von keinem Dreispänner geprägt.

Bei Aufstellung des Entwurfs des Bebauungsplans und seiner Begründung wurde also bereits bemerkt, dass sowohl im Hinblick auf die Vorgaben des Flächennutzungsplans als auch im Hinblick auf das Einfügen in die Umgebung Widersprüche bestehen, die mit der jetzt geplanten Bebauung nicht aufgelöst werden können. Die Begründung zeigt zwar die Widersprüche auf, jedoch nicht, wie die Widersprüche planerisch aufgelöst werden können. Die Verabschiedung des Bebauungsplans nach Maßgabe des beschlossenen Entwurfs würde somit gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen und einer gerichtlichen Überprüfung wohl nicht standhalten.

Auch habe ich bereits aufgeführt, dass die Planung zu erheblichen Nachteilen für die Nutzung meines Grundstückes führt. Die Höhe und Breite des geplanten Dreispänners und insbesondere seine Lage vor meiner Grundstücksgrenze führen zwangsläufig dazu, dass der Lichteinfall von Süden erheblich verringert wird. Der Sonnenschein und das Licht werden durch den Baukörper des Dreispänners abgeschirmt. Bei der Bauleitplanung sind jedoch auch die Auswirkungen auf die im Gebiet bereits wohnenden Menschen und die privaten Belange der Eigentümer der bereits vorhandenen Bebauung zu berücksichtigen. Diesem Planungsgebot widersprechen die Vorgaben im Entwurf im Hinblick auf die Lage und Höhe des Dreispänners.

Ich bitte Sie deshalb nochmals, die Planvorstellungen zu überdenken. Der vorliegende Entwurf kann von mir nicht akzeptiert werden und es sind bei der Beratung und Beschlussfassung meine Einwände zu berücksichtigen. Für ein persönliches Gespräch stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.

 

 

 

Sehr geehrter Herr Bürgermeister Reinthaler,

zu dem Entwurf (Variante 05) für die Änderung des Bebauungsplans Bachmehring möchte ich mich als betroffene Nachbarin nachfolgend äußern. Ich bin Eigentümerin des Grundstücks Fl. Nr. 190/7, das direkt an die Nordseite der vorgesehenen Teilfläche aus der FI.N. 193 anschließt.

Entlang meiner südlichen Grundstücksgrenze ist die Errichtung eines Dreispänners geplant. Der Baukörper soll eine Länge von 22,5 m und eine Breite von 11,0 m aufweisen. Als Maß der Bebauung findet sich "II", also 2 Geschosse plus Dachgeschoss. Die Kniestockhöhe ist im Plan nicht angegeben. Vorgaben zur Dachneigung finden sich gleichfalls nicht. Der gesamte Baukörper könnte demnach Abmessungen aufweisen, die in keinster Weise der umliegenden Bebauung entsprechen.

Ich möchte klarstellen, dass ich grundsätzlich nichts gegen eine Bebauung der Teilfläche habe. Aber mit der aktuellen Planung bin ich in keinem Fall einverstanden. Bei der Realisierung würden Baukörper geschaffen, die insbesondere für mein Grundstück erhebliche Nachteile mit sich bringen.

Eine Beschlussfassung und Realisierung der im Entwurf vorgegebenen Planung widerspricht meines Erachtens den Vorgaben des Flächennutzungsplans. Ich verweise insoweit auf die Begründung zur 7. Änderung des gemeinsamen Flächennutzungsplans für den Raum Wasserburg vom 27.11.2015. Dort findet sich unter Ziffer 3.2.2, dass ein großer Bedarf an Einfamilienhaus-Grundstücken besteht und deswegen die Ausweisung der Teilfläche aus der Flurnummer 193 als allgemeines Wohngebiet erfolgt. In Ziffer 4.2.2 wird nochmals betont: "Aus städtebaulicher Sicht ist eine Ausweisung als WA vertretbar, weil die geplante Bebauung mit Einfamilienhäusern den südlichen Abschluss der vorhandenen Siedlung bildet." Im Widerspruch hierzu sieht nun der Entwurf des Bebauungsplans die Errichtung eines Dreispänners vor.

Aus wohlerwogenen Gründen ist in der vorrangigen Planung des Flächennutzungsplans von einer Bebauung mit Einfamilienhäusern ausgegangen worden. Zu berücksichtigen ist nämlich die umliegende Bebauung. Die Teilfläche schließt im Norden und Westen unmittelbar an bestehende Wohngebiete an. Diese umliegende Bebauung ist ausschließlich geprägt von Einfamilienhäusern. Die beiden übrigen Seiten des Plangebiets sind gar nicht für eine Bebauung vorgesehen.

Die vorhandenen Einfamilienhäuser haben weitgehend nur ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss, wobei die Höhe des Dachgeschosses noch dazu mit bindenden Vorgaben für die Kniestockhöhe begrenzt ist. Das gilt insbesondere auch für mein Einfamilienhaus. Es ist deshalb im Sinne einer harmonischen Ortsplanung und -entwicklung unvertretbar, an der Grenze zu den bestehenden Einfamilienhäusern einen Dreispänner vorzusehen, der in seinen Ausmaßen diese deutlich überragt. Der Lichteinfall von Süden wird erheblich verringert.

Bei der Bauleitplanung sind auch die Auswirkungen auf die im Gebiet bereits wohnenden Menschen und auch die privaten Belange der Eigentümer der bereits vorhandenen Bebauung zu berücksichtigen. Es dürfen durch die geplante Bebauung keine Konflikte geschaffen werden.

Die jetzt vorgesehene Variante 5 ist jedoch mit den Vorgaben einer ordnungsgemäßen Ortsentwicklung nicht vereinbar. Der vorgesehene Dreispänner widerspricht dem vorrangigen Flächennutzungsplan und einer harmonischen Ortsentwicklung, die geplanten Ausmaße E+l anstatt E+D der vorgesehenen Baukörper sind zu hoch und zudem muss eine Begrenzung der Dachneigung analog der umliegenden Bebauung vorgegeben werden.

Ich bitte Sie deshalb, die Planvorstellungen zu überdenken. Für ein persönliches Gespräch stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.

 

 

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Der Dreispänner wurde aufgrund der Gespräche im März 2023 entsprechend der Topographie abgetreppt und auch der Grenzabstand nach Norden wurde vergrößert. Ein weiteres Abrücken von der nördlichen Grenze würde die Gartennutzung der im Süden liegenden Grundstücksanteile über das Maß einschränken. Der geplante Dreispänner bleibt mit seiner Firsthöhe aufgrund der "Hanglage" um 1,3 bis 1,8 Meter unter der Firsthöhe der nördlich angrenzenden Bebauung.

 

Ein Nachteil durch die Planung eines Dreispänners an der gewählten Stelle ist für das Nachbargrundstück nicht zu erkennen, da das Gebäude Sankt-Rupertus-Straße 8 eine Ost-West-Orientierung des Hauptbaukörpers aufweist (Belichtung) und auch die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden beziehungsweise eingehalten werden müssen.

 

Um auch sozial schwächer gestellten Familien die Möglichkeit zu geben, Wohneigentum zu erlangen, wurden die Grundstückseinheiten kleiner gewählt, um den hohen Preisen auf dem Wohnungsmarkt entgegenzuwirken. Auch im Hinblick auf den Flächenverbrauch ist die Wahl kleinerer Parzellen zeitgemäß.

 

Die 1. Änderung (Rechtsstand 15. April 1994) und die 5. Änderung (Rechtstand 10. Juni 2002) des Bebauungsplans "Bachmehring Nr. 1" werden aufgrund des Hinweises des Landratsamts Rosenheim, Bauleitplanung, aufgehoben. Die Urfassung des angrenzenden Bebauungsplans wird geprüft.

 

Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan ist der Bereich des Bebauungsplans "Bachmehring-Südost" als Allgemeines Wohngebiet (WA) dargestellt. Die geplante Bebauung entspricht allen Vorgaben eines Allgemeinen Wohngebiets. Aus städtebaulicher Sicht ist die geplante Wohnbebauung nicht zu beanstanden. Im Flächennutzungsplan wird keine konkrete Bebauung (Einfamilienhäuser) geregelt, sondern lediglich die Art beziehungsweise besondere Art der baulichen Nutzung (WA). Der Bebauungsplan "Bachmehring-Südost" ist aus dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan heraus entwickelt worden.

 

 

Der Gemeinderat Eiselfing beschließt die Einarbeitung der vorgenannten Beschlüsse in die Planung und beauftragt die Verwaltung mit der Durchführung des Auslegungsverfahrens mit Beteiligung der Öffentlichkeit und der Träger*innen öffentlicher Belange gemäß §3 Abs. 2 und §4 Abs. 2 BauGB.