Vorbescheid: Umbau eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück FlNr.182/10 der Gemarkung Bachmehring (Pilartzstraße 12, Bachmehring)

 

Die Bauwerberin bittet im Rahmen der Bauvoranfrage um die Beantwortung folgender Fragen:

 

Kurzbeschreibung Entwurf: Die vorliegende Planung des Umbaus (Anlage 1) sieht vor, das bestehende Wohnhaus auf dem stark eingewachsenen und schwer einsehbaren Grundstück (vgl. Bilder Anlage 2) ab dem Obergeschoss weitgehend neu aufzubauen. Geplant ist ein gestaffelter Baukörper mit Flachdächern. In seiner Höhe orientiert sich der Umbau an der bestehenden Firstkote. Das Untergeschoss bleibt bis auf wenige Eingriffe in seinen Abmessungen unverändert. Der Umriss des Erdgeschosses entspricht im Wesentlichen ebenfalls dem des Bestandes. Die Fassade wird im Zuge des Umbaus thermisch modernisiert. Das Erdgeschoss bleibt weiterhin das einzige Vollgeschoss. Das Obergeschoss staffelt sich und springt insbesondere talseitig weit zurück und reagiert damit sensibel auf die Hanglage. Ein Bebauungsplan liegt für das Grundstück nicht vor. Demnach ist die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach §34 BauGB zu bewerten. Aus unserer Sicht fügt sich der geplante Umbau nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, weiterhin gut in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Der Gemeinderat befürwortet das Vorhaben (Anlage 3), die Nachbarn ebenso

(vgl. Nachbarunterschriften auf Planwerk Anlage 1).

 

Fragen:

1.: Durch die thermische Modernisierung der Fassade erhöht sich die neue Grundfläche des Hauptgebäudes (201,11 qm) im Vergleich zur Grundfläche des bestehenden Hautgebäudes (186,52 qm) um rund 15 qm. Ist diese geringfügige Erhöhung der Grundfläche planungsrechtlich zulässig?

1.2: Mit Garagen, Stellplätzen und Zufahrten sowie der Terrassenfläche errechnet sich bei dem geplanten Vorhaben eine Grundfläche von insgesamt 350,21 qm und damit eine Grundflächenzahl GRZ von 0,31. Ist die geplante GRZ mit 0,31 planungsrechtlich zulässig?

2.: Nach unserer Einschätzung kann im Bereich des §34 BauGB die Dachform grundsätzlich frei gewählt werden. Flachdächer kommen im Eiselfinger Ortsbild auch bereits vor (vgl. Anlage 2, Seite 4).

Wir gehen daher davon aus, dass die geplante Gestaltung der Dachform als gestaffeltes Flachdach planungsrechtlich zulässig ist. Können Sie diese Einschätzung bestätigen?

3.1: Die neue obere Dachrandkote entspricht der Bestandsfirstkote (482.76 NHN) und vergrößert damit die bestehende maximale Wandhöhe nicht. Ist die neue obere Dachrandkote unter Voraussetzung eines talseitigen Rücksprungs um mindestens 2,78 m planungsrechtlich zulässig?

3.2: Ist eine geringfügige Erhöhung der neuen Dachrandkote um bis zu 30 cm auf 483.06 NHN, je nach thermischen und technischen Anforderungen und ohne die dargestellte Raumhöhe im OG zu vergrößern, planungsrechtlich zulässig?

 

Das Einvernehmen der Gemeinde Eiselfing wird erteilt.